Amministrazioni Professionali d'Immobili Russo - Il Blog

#IORESTOACASA: dillo ai tuoi vicini!

Tue, 07 Apr 2020 11:19:52 GMT

Stampa, piega, incolla, ritaglia, appendi! Scarica il cartellino da appendere alla porta.

Il Ministero della Salute in collaborazione con la Protezione Civile ha realizzato un simpatico gadget o meglio volantino scaricabile direttamente da qui o dal sito del ministero http://www.salute.gov.it/portale/nuovocoronavirus/dettaglioOpuscoliNuovoCoronavirus.jsp?lingua=italiano&id=446

stampabile dal pc di casa, da appendere alla porta d'ingresso per ribadire al vicinato che è necessario rispettare le indicazioni del Governo per arginare il contagio da Coronavirus.

EMERGENZA CORONAVIRUS LE LINEE GUIDA

Mon, 30 Mar 2020 11:00:23 GMT

COVID-19, Contrastiamo il diffondersi! #iorestoacasa

Siamo tutti a conoscenza della situazione di emergenza che sta vivendo il nostro Paese a causa della rapida diffusione del Covid-19.

L’epidemia sta modificando la nostra quotidianità, ed anche gli amministratori di condominio, si trovano a fronteggiare moltissime richieste sulla possibilità di riunirsi in assemblea o sulla sanificazione degli edifici o ancora sulle eventuali linee guida da adottare per sensibilizzare i condòmini.

Chiariamo, quindi, quali sono i comportamenti che ogni uno di noi dovrebbe adottare per contrastare il diffondersi dell'epidemia.

Le misure comuni preventive sono:

il lavaggio frequente delle mani, il quale è fondamentale per la prevenzione delle infezioni;
igienizzare tutte le superfici con prodotti specifici;
evitare contatti stretti e protratti con persone che presentano sintomi influenzali
mantenere la distanza interpersonale di almeno un metro.

In Condominio: è consigliabile limitare l'uso contemporaneo dell'ascensore a più persone ed è vietato formare assembramenti.

Serve la collaborazione di tutti per contenere la diffusione del virus. Ciascuno di noi può fare la differenza adottando i comportamenti indicati dal Governo.

Si ricorda inoltre che, la Regione Lazio ha attivato tutte le misure per la sicurezza.

Sono a disposizione il numero verde 800 118 800 e il 112 per chi ha prefisso 06, da contattare se hai sintomi o febbre.

Per tutte le altre info utili lascio i link di riferimento:

http://www.regione.lazio.it/rl/coronavirus/

http://www.salute.gov.it/portale/nuovocoronavirus/dettaglioContenutiNuovoCoronavirus.jsp?lingua=italiano&id=5376&area=nuovoCoronavirus&menu=vuoto

Le gravi irregolarità dell'amministratore condominiale

Mon, 08 Apr 2019 17:06:24 GMT

Benvenuti a questo nuovo approfondimento dove vedremo quali sono le gravi irregolarità che possono determinare la revoca dell'amministratore prima della scadenza del suo mandato.

Come accennato in precedenza esistono una serie di gravi irregolarità dettagliate nel codice civile, cercherò di elencarle dalla più grave a quella meno grave.

l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale annuale entro centottanta giorni;
il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
non riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
non compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;
la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
la mancata o tardiva esecuzione degli adempimenti fiscali;
la noncuranza della tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità;
non conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata;
la mancanza affissione sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore;
il rifiuto a fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Ci tengo a precisare che il codice civile ritiene tutte gravi irregolarità senza specificare un ordine d'importanza. L'ordinamento esposto è una mia personale interpretazione per favorire una lettura più agevole.

Ogni caso va obbiettivamente valutato per poter agire di conseguenza.

Per ogni dubbio o per una consulenza nel valutare se sia possibile revocare il vostro amministratore potete contattarmi al numero 06 9293 7956 o inviare un messaggio a info@apirusso.it

Nomina e revoca amministratore condominiale

russoalessandro@outlook.com (Alessandro Russo) — Mon, 14 Jan 2019 11:36:36 GMT

Procedura, quorum e casi particolari.

Come tutto ciò che riguarda le decisioni condominiali è l'assemblea che nomina o revoca un amministratore.

Per essere valide, le delibere devono essere approvate con un numero di voti rappresentati dalla maggioranza degli intervenuti (n. condomini presenti o delegati) che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (di solito 500 millesimi).

È bene notare che l'amministratore deve specificare analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta, ordinaria e straordinaria, pena la nullità della nomina stessa.

Va chiarito inoltre, che l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata, questo vuol dire che se alla scadenza dell'anno non si provvede alla nomina di un nuovo amministratore e si consente che il precedente continui ad esercitare le sue funzioni questi conserva i propri poteri finché non viene sostituito in virtù di una tacita conferma, anche noto come "regime di prorogatio".

Ma cosa accade se si vuole revocare un amministratore inadempiente senza riuscire a raggiungere il quorum deliberativo?

Esistono casi di gravi irregolarità, dove in mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria che in caso di accoglimento della domanda provvede alla revoca. Il ricorrente avrà titolo di richiedere, nei confronti del condominio ovvero dell'amministratore revocato, il rimborso delle spese legali.

È doveroso raccomandare di seguire questa procedura solo come ultima chance, si consiglia sempre di sensibilizzare tutti i partecipanti al condominio a raggiungere il quorum necessario alla revoca con delibera assembleare.

E se l'amministratore si rifiuta di convocare un'assemblea per la sua revoca?

Anche in questo caso si rientra nelle gravi irregolarità e i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per revocare il mandato all'amministratore.

L'Anagrafe Condominiale

russoalessandro@outlook.com (Alessandro Russo) — Mon, 12 Nov 2018 00:00:00 GMT

Art. 1130 comma 6 (legge n. 220/2012)

Secondo quanto previsto dal nuovo regolamento (legge n. 220/2012) l'amministratore professionista ha l'obbligo di tenere cura del registro anagrafe condominiale che rappresenta uno dei fondamentali strumenti per una corretta amministrazione.

Tale registro è indispensabile per individuare i singoli proprietari, usufruttuari o locatari delle unità immobiliari e i loro dati, necessari per le corrette comunicazioni (emissione rate, convocazioni assemblee, invio verbali, ecc..).
Oltre ai dati personali nel registro anagrafe è importante riportare anche i dati relativi alle unità immobiliari (interno, sub, mappale, rendita catastale, ecc..), questo per poter garantire sempre una perfetta amministrazione. Un esempio sono gli interventi straordinari dove sono previste delle detrazioni irpef, i dati catastali di ogni singola unità immobiliare e i dati personali dei proprietari sono essenziali per una corretta presentazione della comunicazione all'agenzia delle entrate.

L'art. 1130 specifica anche che in assenza o incompletezza dei dati dell'unità immobiliare l'amministratore deve richiederli tramite lettera raccomandata ai diretti interessati che entro 30 giorni devono comunicare i dati mancanti e in mancanza di tale comunicazione l'amministratore è autorizzato a reperire i dati necessari tramite visura catastale addebitandone i costi al singolo condomino.

Quindi se avete ricevuto una comunicazione dal vostro amministratore dove vi chiede i vostri dati personali e del vostro immobile è fondamentale trasmetterli completamente per evitare che vi vengano addebitati costi aggiuntivi e per permettere una corretta amministrazione.

Come detto nel precedente approfondimento l'amministratore professionista in carica sarà garante della vostra privacy e dovrà specificare come tratterà i vostri dati, dove vengono conservati e in caso vogliate accedervi le modalità per farlo.

Gli animali domestici nel Condominio

russoalessandro@outlook.com (Alessandro Russo) — Fri, 02 Nov 2018 09:55:33 GMT

Le norme e regole di buon senso per chi detiene animali in condominio.

Benvenuti nel mio nuovo Blog ora completamente integrato nel nuovo sito apirusso.it.

Come primo post ho deciso di riproporre l'ultimo articolo trattato, ovvero, Gli animali domestici nel Condominio.
Penso che sia uno degli argomenti più apprezzati e discussi in tutti i condomini e sono convinto che con un minimo di informazione legislativa e buon senso si possa convivere con i nostri vicini a 4 zampe.

Secondo i dati di Eurispes 2018 3 famiglie su 10 convivono con un animale da compagnia. Si tratta nella maggior parte dei casi di cani (63,3%) e gatti (38,7%). A seguire nella graduatoria uccelli (6,2%), conigli (5,9%), tartarughe (5%), pesci (4,8%).
Fatta questa premessa, è bene analizzare la questione ‘animali e condominio’.
Possedere un animale da compagnia in condominio, molto spesso può generare liti e contrasti con i vicini, per questa ragione è importante seguire alcune specifiche regole per una convivenza serena.

Per quanto riguarda l’aspetto normativo, l’Articolo 1138, quinto comma, del Codice Civile, prevede che il regolamento di condominio non possa vietare gli animai da compagnia, anche nei regolamenti contrattuali, approvati con il consenso unanime di tutti i comproprietari. In merito alle parti comuni dell’edificio, ogni singolo condomino ha eguali diritti di utilizzo di ascensore, cortile, scale, anche con il proprio animale al seguito, ma è necessario tenere un comportamento rispettoso degli altri, utilizzando sempre il guinzaglio, o pulire eventuali deiezioni dell’animale.
Lo ha ribadito la Cassazione con il decreto 13 marzo 2013 nel quale, richiamando tali principi, ritenendo che "il gatto, come anche il cane, deve essere considerato come membro della famiglia".

Per quanto riguarda il giardino condominiale, la presenza dell’animale dipende dalle disposizioni del regolamento, al fine di garantire il decoro e la sicurezza, non lasciando l’animale libero e incustodito.

Alla luce delle considerazioni riportate possiamo dedurre, salvo successive valutazione che farà la giurisprudenza, quali saranno gli animali ammessi in condominio, dal 18 giugno 2013 in poi, e quelli a cui sarà vietato l'accesso, salvo ulteriori interpretazioni in merito.

ANIMALI AMMESSI

ANIMALI DOMESTICI - cani, gatti
ANIMALI DA COMPAGNIA - pesci rossi, uccellini da gabbia
ANIMALI ADDOMESTICATI/ D'AFFEZIONE - tartarughe,criceti, furetti, cavie

ANIMALI NON AMMESSI

ANIMALI DOMESTICI CHE PRODUCONO REDDITO - mucche, pecore, capre, maiali,asini
ANIMALI ALLEVATI PER FINI ALIMENTARI - galline, oche, papere, tacchini
FAUNA ESOTICA - serpenti, iguane, leoni
ANIMALI SELVATICI - lupo,dingo, linci
ANIMALI VAGANTI - volpi, cinghiali, cervi, linci
ANIMALI definiti "PERICOLOSI" dalle leggi 7 febbraio 1992 n. 150 e 9 dicembre 1998 n. 426.

L'accesso degli animali nel condominio, tuttavia, non è fuori da ogni regola.

È comunque buona norma rispettare le disposizioni contenute nell'ordinanza del ministero della Salute, entrata in vigore il 23 marzo 2009, che prevede tra l'altro, l'obbligo, per i proprietari dell'animale,

di mantenere pulita l'area di passeggio;
di utilizzare il guinzaglio in ogni luogo e nel caso di animali aggressivi di applicare la museruola;
gli animali non possono essere lasciati liberi di circolare negli spazi comuni senza le dovute cautele sopra indicate;
i proprietari degli animali debbono comportarsi in modo tale da non ledere o nuocere alla quiete e all'igiene degli altri conviventi dello stabile;
il condominio, in caso di rumori molesti o di odori sgradevoli per i quali è necessario chiedere la cessazione della turbativa per violazione delle norme sulle immissioni intollerabili ex articolo 844 del Codice civile, può richiedere l'allontanamento dell'animale dall'abitazione in base all'articolo 700 del Codice di procedura civile;
nel caso di immissioni rumorose è possibile ipotizzare la sussistenza del reato di "disturbo del riposto delle persone" (articolo 659 del cod. pen.) purché il disturbo è arrecato ad un numero indeterminato di persone;
gli animali non possono essere abbandonati per lungo tempo sul balcone o nelle abitazioni perché si potrebbe ipotizzare il reato di "omessa custodia" (articolo 672 del Codice penale).

Si rammenta inoltre che L’Articolo 2052 del Codice Civile, disciplina poi severamente la responsabilità per eventuali danni o lesioni a persone, animali o cose nonché l'obbligo di stipulare, in caso di animali pericolosi, una polizza di assicurazione di responsabilità civile per danni causati dal cane contro terzi.

Come sempre si raccomanda di tener presente le suddette regole e disposizioni di legge come linee guida e di cercare sempre di risolvere ogni problematica con i proprietari degli animali in modo pacifico sensibilizzandoli a un comportamento più adeguato.

Fonti: https://www.anapi.net/2018/07/13/animali-domestici-condominio-binomio-perfetto/
https://www.condominioweb.com/quali-animali-potranno-vivere-in-condominio-con-lentrata-in-vigore-del...
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2013-04-06/libera-animali-condominio-senza-145726.sht...

GDPR e la privacy nel condominio

russoalessandro@outlook.com (Alessandro Russo) — Wed, 05 Sep 2018 00:00:00 GMT

Che cos'è? Che cambia al condomino?

Il General Data Protection Regulation o in breve GDPR è una serie di norme con le quali, il Titolare del trattamento dei dati sulla privacy che nel condominio dovrebbe essere l'Amministratore Professionista, deve mettere in atto misure tecniche e organizzative adeguate che garantiscano la tutela dei diritti dell’interessato.

Senza scendere troppo nel tecnico in pratica il Titolare del trattamento deve custodire i dati, in questo caso l'anagrafe condominiale, specificando in che modo essi vengono trattati o se vengono gestiti da terzi, inoltre, dev'essere specificato dove vengono custoditi e come l’interessato può accedervi.

Ovviamente ci sarebbe molto altro di cui parlare su questo argomento ma credo che in linea generale sia sufficiente fermarsi qui, per chi volesse approfondire metto a disposizione alcuni link ad articoli più completi:

https://www.anapi.net/…/entrato-vigore-gdpr-cosa-devono-gl…/

https://it.wikipedia.org/…/Regolamento_generale_sulla_prote…

Il Blog di Amministrazioni Professionali d'Immobili Russo

Wed, 25 Jul 2018 00:00:00 GMT

È ufficiale: il mio Blog è online.

Finalmente ho deciso di compiere il grande salto e di aggiungere un blog integrato al mio sito. Ho sempre desiderato un mezzo facile da usare per condividere approfondimenti su articoli, racconti d'esperienze maturate e rispondere alle domande sui temi condominiali con voi visitatori e sono davvero entusiasta all'idea di iniziare questo percorso. Continua a visitare il mio sito e scopri gli aggiornamenti direttamente qui sul blog.